Prêt immobilier : 8 astuces pour réduire la facture

joker33 — Sat, 01 Nov 2008 06:41:05 -0400

Quand les biens sont chers, il devient vital de rogner sur les frais. Prêt, dossier, notaire, assurance... Revue des économies potentielles.

Face à la hausse des prix de l'immobilier, une seule solution : négocier ! En effet, depuis quelques mois, les acheteurs ont repris la main. Les prix commencent à s'infléchir, les taux de négociation se multiplient, mais surtout les banques s'arrachent les meilleurs clients en bradant leurs prêts immobiliers. Huit conseils pour bien en profiter.

Présentez votre meilleur profil

L'emprunteur type préféré des banquiers ? Un couple, plutôt jeune (moins de 40 ans), gagnant plus de 45 000 euros par an, exerçant une profession avec possibilité d'évolution, détenant de l'épargne et présentant un faible taux d'endettement. Pour séduire ce client-là, les banques sont prêtes à tout. A offrir un bon taux, d'abord. « Un bon client emprunte à 4,30 % (hors assurance) en taux fixe sur quinze ans », assure Christophe Cremer, le patron du site Meilleurtaux.com, qui rappelle aussi que, pour rassurer son banquier, rien ne vaut un apport important, au minimum 20 % du montant de l'achat. « Le montant de l'apport montre la capacité d'épargne du client », explique le responsable d'une agence de la Société générale. En réalité, il permet surtout aux banquiers de limiter les risques en cas d'effondrement du marché immobilier. Ainsi, lorsque vous achetez un bien d'une valeur de 150 000 euros, avec un apport de 30 000 euros, le banquier ne vous prête que 120 000 euros. En cas d'insolvabilité, il pourra revendre l'immeuble sans risque.

Faites jouer la concurrence

Avant de signer votre prêt, rencontrez plusieurs banques, au moins trois, et comparez leurs offres. « Si vous avez de bonnes relations avec votre banquier, demandez-lui de vous faire une proposition qui soit meilleure que celles obtenues au cours de vos précédentes recherches dans les établissements concurrents. C'est le prix à payer pour votre fidélité », indique Stéphane Desquartiers, président directeur général de la Maison de l'investisseur.

Si vous voulez avoir rapidement une idée des taux pratiqués sur le marché, consultez des sites en ligne comme Meilleurtaux.com, Ace-web. com ou Selectaux.com. Vous pouvez remplir un dossier personnalisé, cela ne vous prendra qu'une vingtaine de minutes, et, deux jours plus tard, vous recevrez plusieurs propositions de prêt qui correspondront à votre profil. Une excellente base de travail pour entamer des négociations plus serrées avec votre banquier. Ceux qui n'ont pas l'âme d'un négociateur, ni le temps et l'envie de faire le tour des banques, peuvent s'adresser directement à un courtier en prêts immobiliers (Ace, Cafpi, Meilleurtaux, etc.), qui fera les démarches à leur place. Capables de présenter plusieurs centaines de dossiers en même temps, ils disposent d'une véritable force de persuasion et obtiennent d'intéressantes conditions de prêt.

Réduisez les frais de dossier

Les frais de dossier sont censés couvrir les dépenses relatives au temps passé à la constitution et au traitement du dossier de prêt. Ces charges peuvent atteindre entre 0,4 et 1 % du montant du prêt, représentant en moyenne une somme comprise entre 500 et 1 000 euros. « Aussi, quand vous traitez directement avec la banque, sans intermédiaire, et que votre dossier n'offre aucune complexité particulière, vous êtes en droit de réclamer une diminution de 50 % au minimum, voire l'annulation pure et simple de ces frais de dossier », confirme Philippe Thérond, responsable du cabinet d'expertise-comptable et de révision Alfonsi-Cofirex. Si vous passez par un courtier, c'est ce dernier qui constitue le dossier et donc lui qui peut facturer de tels frais. La plupart des courtiers les plafonnent à 500 euros car ils perçoivent une commission de 1 % du montant emprunté de la part de la banque à laquelle ils apportent le dossier.

Supprimez les pénalités de remboursement anticipé

Des événements de la vie, comme une naissance ou une mutation professionnelle, peuvent vous amener à revendre votre habitation avant la date d'échéance du prêt. Pour éviter de payer les pénalités de remboursement anticipé (pouvant atteindre jusqu'à 3 % du capital restant dû), vous avez tout intérêt à négocier leur suppression pure et simple ou tout au moins leur annulation après cinq ans de remboursement, avant de signer votre contrat. Si les banques acceptent assez facilement de supprimer ces frais, elles refusent systématiquement de le faire en cas de rachat du prêt par un établissement concurrent. Surtout, n'oubliez pas de formaliser par écrit l'annulation de cette pénalité.

PRÉFÉREZ le cautionnement à l'hypothèque

Pour garantir votre prêt, différentes options vous seront proposées par la banque. La plus connue est l'hypothèque, mais la banque peut aussi se garantir en prenant un privilège de prêteur de deniers ou le cautionnement d'un organisme spécialisé. Sachez que, dans tous les cas de figure, l'hypothèque est l'option la plus coûteuse. Le recours au cautionnement, type crédit logement, est en revanche souvent la solution la plus avantageuse. L'emprunteur évite ainsi toute inscription hypothécaire et ne sera pas obligé de faire de mainlevée hypothécaire en cas de revente, procédure dont le coût atteint 500 à 600 euros. En outre, il récupère en moyenne 70 à 75 % de sa caution, une fois le prêt entièrement remboursé.

Optez pour la délégation d'assurance

En France, il est obligatoire de souscrire à une assurance-décès pour obtenir un prêt. Les banques offrent des « assurances groupe », qui coûtent en moyenne entre 50 et 55 centimes d'euro par tranche de 1 525 euros empruntés. Ces contrats ne tiennent généralement pas compte de l'âge de l'emprunteur, un des facteurs les plus importants pour la mesure du risque. Le prix est donc le même, que le client ait 25 ou 55 ans. Les assureurs indépendants (Saint Andrews, General Electric, Norwich Union) proposent des produits beaucoup plus compétitifs à la clientèle la plus jeune. A 25 ans, un emprunteur ne va payer que 0,16 % du montant emprunté, contre 0,40 % dans une banque de réseau. En revanche, leurs tarifs sont prohibitifs après 40 ans. Hormis quelques irréductibles (BNP, Société générale), la plupart des grandes banques acceptent les délégations d'assurance.

Abaissez vos frais de notaire

Il existe deux façons simples d'abaisser vos frais de notaire. Vous pouvez ventiler votre acquisition en faisant sortir les meubles. Ainsi, si l'habitation que vous voulez acquérir pour 250 000 euros dispose d'une cuisine ou d'une salle de bains équipées dont les meubles sont estimés à 15 000 euros, vous pouvez signer un compromis de vente en indiquant que vous achetez une habitation pour 235 000 euros et du mobilier pour 15 000 euros. Vos frais de notaire s'appliqueront alors sur 235 000 euros. Sachant qu'ils varient entre 8 et 9 %, vous allez économiser entre 1 200 et 1 350 euros.

Autre astuce, vous pouvez aussi, en accord avec l'agence immobilière, ne pas inclure dans le montant de l'achat la commission de l'agence, mais le lui régler directement. Vous ne paierez donc pas de frais de notaire sur cette commission. Sur un achat de 250 000 euros, votre gain pourra atteindre 1 400 à 1 500 euros.

Privilégiez le prêt à taux fixe

Les taux sont historiquement bas, un bon taux fixe sur quinze ans, hors assurances, tourne autour de 4,30-4,45 %. Mais prenez votre temps pour acquérir l'habitation de vos rêves. Pour des spécialistes comme Robert Parker, PDG du Credit Suisse Asset Management, ou Patrick Artus, directeur des études économiques de la Caisse des dépôts, les taux ne devraient pas remonter avant le dernier trimestre 2003. Quant au choix entre taux fixe (le montant reste le même pendant toute la durée du contrat) et taux variable (le montant fluctue en fonction de l'évolution des marchés monétaires), les professionnels sont formels : « Compte tenu du faible écart actuel entre taux fixe et taux variable, qui n'excède pas 0,5 %, mieux vaut prendre un prêt à taux fixe », confirme Christophe Cremer, du courtier Meilleurtaux.

Source : www.lexpansion.com

Une maison à 15 euros par jour

joker33 — Sun, 27 Apr 2008 09:07:49 -0400

Christine Boutin a signé le 21 février avec plusieurs partenaires, promoteurs, constructeurs et établissements financiers, une charte intitulée "propriétaire de ma maison pour 15 euros par jour". La réalisation, dès cette année, d’une première tranche de 5 000 maisons permettra aux ménages à revenus modestes d’acquérir un bien immobilier pour un budget mensuel de 450 euros pendant vingt ans.

Le forfait est de 15 euros maximum par jour, après déduction des aides personnelles au logement, sans autre apport personnel que les frais d’acquisition et d’hypothèque. Il rendra possible l’achat d’une maison individuelle de 85 m² et de son terrain de 250 m2 pour un ménage gagnant une fois et demi à deux fois le Smic.

Ce concept novateur s’appuie sur le Pass-Foncier dont le mécanisme permet de dissocier le prix du terrain de celui du foncier.

En cas de difficultés financières, le Pass-Foncier offre deux sécurités aux emprunteurs. La première est le rachat de la maison et le relogement de la famille par le 1 % logement. La seconde est qu’en cas de divorce ou de déménagement, la famille peut revendre son bien et récupérer son capital avant d’avoir acheté le terrain.

Christine Boutin lance la maison à 15 euros par jour.